我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

以下内容精选至武汉房姐公众号，武汉房姐公众号可以提问

提问：新人首问：关注房姐大半年了，一直没有提问，总是感觉还没到时候，但是现在处在一个人生的转折点，财富的积累速度远远超出了我的见识，手上有大量闲置资金，但是不知道如何合理配置，特意来请教房姐 1，2019年年底，当时手上子弹只有30，找家人借了10万，凑了40首付拿下了盘龙城恒大名都的一个法拍房，当时没钱，就想着快点买第一套房上车，因为我还没结婚，今年已经31了，又是高中毕业，所以当时买房也是为了好找女朋友，不怕大家笑话

2，今年自己的业务突飞猛进，手上的子弹快速到了400，预计今年每月都会有200子弹入账，闲置资金不知道如何投资

3，自己的打算是，在武汉购置一套自住别墅，或者购置一套靠江边的大平层。因为武汉社保需要等明年6月才满2年，所以准备那时候入手一套，如果还有闲置资金，准备去重庆或成都再购一两套房子。

4，现在的顾虑是，买的第一套房落不了户，不知道如何处理，是直接赠送给父母还是怎么办？

5，如果买自住别墅或大平层，有推荐的吗？或者有什么建议。

6，目前自己在武汉没有购房资格，我今年该如何合理配置资金呢？

7，之前还想去深圳投资，但是发现需要购买5年社保才有购房资格，我是不是现在就应该把深圳的社保给买上？问题比较多，也比较小白，希望房姐空闲时给些建议，感恩感谢！

回答：你好，恭喜创业成功！

400万以上的子弹，武汉是装不下的，建议你开发下一线城市的房票，目前北京 上海 广州都是很好的入场时间点，不管是哪种方式破限购，都要快速找渠道建仓。深圳也有渠道，但是不建议现在入场了，可以缓一缓。自住改善其实主要看自己的喜好，其实武汉多中心，生活方便与否要看你自己的生活和工作半径。

如果是我选择自住的盘，可能会选沿江沿湖的房子，CEO也无所谓，纯消费产品，千金难买自己喜欢。市中心所谓的好地段随着时间的推移，是不断变化的，但是大江大湖不会变。东湖，南湖，墨水湖，长江沿岸都有很多的盘，包括到不限于:

二七滨江：武汉天地，万科，绿城等

东湖:华侨城

汉阳滨江:复地海上海 滨江金茂府 锦绣长江

武昌滨江：联投中心 绿地海珀滨江

盘龙城直接出手吧，留着占房票。现在武汉破限购方案很简单，详见知识星球内部分享。

提问：江夏和花山离光谷东距离都差不多，为什么房姐如此看好花山？另外花山的规划目前是一片空白是不是另有安排？

回答：东湖高新 第四轮地铁建设规划定稿。 19号线有花山站，串联南北，花山到武汉高铁站、到光谷东都非常近； 花山仍然有大量储备土地，后期产业和商业配套建设空间较大； 周边地王1万以上； 有优质教育； 环境好，比较宜居； 主要是便宜，价格1.3，同价位项目相比江夏 东西湖，花山是更好的选择。

提问：房姐，你好！本人女，33岁，去年离婚，孩子抚养权为父亲，由于各种原因平时我带的比较多孩子目前住关山一带。自己现在经营着一家早餐店，手上将近有九十万，由于资金有限，孩子又小，又考虑想离孩子近点现在犹豫是在江夏还是关山大道入手，哪几个楼盘适合我这种情况。并且这些钱怎么合理分配在买房上比较好。小白问题，不要见笑！

回答：你好，江夏属于远城区，未来发展不如东湖高新，建议投住分离，买房在关山大道，未来升值潜力更大，自住在江夏租房住即可。 建议淘淘关山大道的次新二手房，比如金地格林东郡，清江山水，保利茉莉公馆，江城雅居等。 如果月供能力和房票都比较充足，也可以考虑分散投资，一套白沙洲 一套光谷东。

提问：本人男33，已婚，收入23，老家在湖北边界靠九江这边，13年苏州转上海，16年上海调南昌，南昌社保。 16年贷款入苏州木渎山水华庭94平，单1.7，地铁口，21年6月开通，现单2.5。 18年6月贷款1.3入手象湖新城37平住宅（限售2年），已还清计划今年6月满2年出掉，好填补后面房子首付欠款 19年9月贷款入南昌象湖滨江红星中奥广场3房，交房21年11月（限售2年），单价近1.3，计划自住。 问题： 1、计划明年地铁开通能一涨波苏州房子出掉后，要么南昌再入一套4房，或者考虑其它地区，给些建议，苏州房有必要持有吧？ 2、南昌象湖滨江潜力如何，感觉去年出手太急了。 建些建议，谢谢！

回答：你好，苏州比南昌潜力大，可以长持。 南昌这个城市，实在是太小了，和太原石家庄一个层面，炒房有点艰难啊，比较认可的九龙湖板块，但是已经很热了，起价太高。 红星中奥广场入手价不高，长远看不会亏。 湖北人建议加仓武汉，南昌和武汉的城市等级差距比较大，未来武汉的发展会更好。

提问：房姐好！纯投资，已入吾悦华府110的一套，准备落户再入一套，是继续选择吾悦，还是选择富力，新湖那边的楼盘。新开盘的中金时代启城带学区，规划有12号线，价格在八千五左右能选择吗？

回答：继续加仓吾悦

提问：现在武汉保利华都有一套123的房，是卖了变成两套，还是继续持有等下一波行情来了出手，裂变成两套。

回答：你好，保利华都有学区，保值能力强，淡市不出货原则，现在也卖不到好价钱，建议继续持有，等下一波涨幅来了再出手。 如果尾款少于30%，建议做截断抵押融资，先入手1套低价潜力盘。

提问：新人二问，接上次。今天看了房姐的回答，也看了一些知识。更想问了。上次说可以出手老破小，购入学区房单位老房子。当前该学区小区有5层2套，0几年盖的，7层1套，9几年盖的，出售，都没电梯，总高都是7层，面积都90多。7层那套总价低近30万。按您的教程，肯定应该选单价低的，但学区房肯定到时候还是要住着上学的。请问如何选?如果等明年卖老破小，会不会影响购房。是否需要今年抵押出去，然后购入公证?因为房票2已满，只能公证。另外，附近有一口价的不限购改名房卖电建洺悦府，公摊很大4梯4户，总价200＋，高层。不要房票，是否有价值?老破小和这个，对口同一个很一般的小学。又想上好点小学又想赚钱，求指路!

回答：1.选择哪一套，需要有详细信息再做判断，比如楼盘名称 房龄 装修 户型等。 一般来说建议选择00年后的，房龄尽量控制在20年内，流动性会更好。可以再压压价。 2.有看好的，先付定金，拖延流+远期合同，现在是淡市，拖3-6个月应该问题不大。你的老破小春节后挂出来吧。 3.电建洺悦府要是房源靠谱，单价足够诱惑，可以考虑先入手，做个ABC单直接出手赚个差价好了。

提问：亲爱的房姐，辛苦了，望翻牌 背景情况: 去年5月份163万入万科嘉园，月供8200，出租中3000\/月，疫情后本人收入受影响，年入不到十万 未婚夫17年190万入金地悦江时代，月供8000，空置中，年收入三十万 今年想建仓沈阳，受疫情影响首付拿不出太多，所以想高杠杆操作沈阳二手房，租金抵部分月供，现有阳光100D组团，两室100平，80万，东北朝向，13楼，短持可入吗？

回答：你好，涨幅看选筹，挣钱靠杠杆。 杠杆是好事，但是也要注意好五年的还款计划，买房最大的风险是断供。 阳光100单价8千，这个价格还行，不过东北朝向有轻微折价，朝南最好。 板块未来发展也会很好的，而且现在次新房价格还低！

提问：房姐你好，幸福时代大家需要等，星河2049怎么样，有什么优缺点，考虑小孩上学，是等辛福时代大家还是早点入手？

回答：武汉上半年都没有必要着急入手 等幸福时代或者淘二手笋。 星河适合自住，投资性价比不如幸福时代

提问：你好房姐 落地沈阳 沈北新区 金沙巴黎花园 7k6左右 不是沈阳户口 大连本地人还没购置房产 请问先买沈阳还是在大连先买自己的首套住房

回答：金沙巴黎花园不太建议买 前身是“金沙星城”烂尾楼，项目换了5个开发商 沈北的本地小开发商楼盘，有过前科的尽量别碰 大单优先原则，先把大连买完再买沈阳 沈阳二套可以操作成3成

提问：房姐您好！帮家人咨询的，希望得到你的指点。本人未婚，在武昌区工作，暂时在市区没有购房资格，想买套小三房作婚房，子弹30个。暂时考虑了阳逻曦地港和德雅国际城四期，面积都是112左右。①曦地港是一种商业和住宅的结合体，小区没有绿化环境，有六栋楼，一至三层商业体上面三栋是京东华中总部，3栋住宅，层高28层，商业体电梯和住宅电梯不共用，户型好两梯四户，均价7200 ，担心住宅吵 ②德雅国际城共四期有绿化的正规小区，有小区大门，有13栋，均价7000左右，112平的房子户型不通透，光线偏暗，另房子需要茶水费2万。两楼盘均在阳逻地铁口？ 想问：①居住+投资这两个盘选哪个好？②或者考虑再筹点子弹在盘龙城

回答：你好，在武昌工作，如果能开发限购区房票。 南益和书院世家是更好的选择。 没有房票可以买阳逻德雅国际城和金茂悦

提问：房姐你好，坐标石家庄，上次听了您的建议重新梳理了思路，现遇一笋盘，顶跃170平，价格与同区三室122平一样（240W左右），业主称楼宇住户均已签字同意安装电梯，现问题是：1、业主应该是需要资金卖房，挂200余天，心理价位也一路直降，这算笋盘吗？2、了解到房产有银行抵押，是否还有个人、担保公司、小额贷款公司等其他形式的抵押，这个有什么办法查清楚吗？3、适合自住入手吗？交易的话，过程中需要注意什么？4、这样的房子适合GPGD吗？5、业主说不放心可以到高法查他的案底，这个有用吗？还是征信有参考价值？

回答：你好，感谢赞赏！

1.是不是笋盘，要对比同户型的最新成交价。不要看挂牌价。

2.在买二手房之前，产调是一定要拉出来看看的 二手房交易看交易对手产调、征信、工作、名下资产。 二手房交易其实合同、流程都是假的，跟你交易的人才是第一位的。那么如何选择交易对手呢？ 第一：产调。去交易中心拉一下交易的这套房子抵押情况，看看除了银行贷款意外，有没有其他负债和抵押，一般只能有一条按揭或者抵押贷款记录，多于一条你就得小心，查明原因。 第二：查上证人的征信，目的是看看你的交易对手的负债情况，如果征信很差，比如经常逾期，名下小额贷款撸的太多，担保太多，那你也要小心。 第三：看对方是否有稳定的工作，最好是体制内的，一份稳定的工作能最大概率的保护你交易顺利进行，体制内最好，他们不敢也不会出幺蛾子。 第四：如果可能，尽量看一下对方名下是否有除了正在交易的这套房子，还有没有其他资产，万一前面3项没能保护你，真出了事情，确保最后赢了官司对方有资产可供执行。

3.大户型低单价比较好操作gpgd，但是具体也要看评估价的高低

提问：美女好新人提问。【现状】 女45岁一孩辞职在家。家庭名下深圳两套次新小三房都在还贷中。其中南山房贷由每月租金+我退休金解决。另一龙中自住老公还贷（目前工资只够还房贷）。现金够支撑一年生活，我不打算在工作。【问题打算】解决房贷问题。手头资源130先息后本两三年期+40万信用卡，原计划利用它来买广州南沙湾房稍好10年后他退休去那生活。到时卖掉龙中还掉所有房贷。但纠结1常年以贷还贷的压力能否坚持.2舍深圳去广州生活合适否。孩子长大大概率在深圳工作。感谢看到你的文章打开点思路，就是再少钱在南沙蕉门买一普通次新，同时在沈阳买一个三五年卖出至少现金流可见。不然绷得太紧。看你建议如何快点解套400多万房贷痛

回答：你好，龙中自住挺好的，唯一的缺点就是涨的太慢，如果可以接受租房住，建议出手龙中裂变广州和沈阳。 可以考虑深圳房产加按揭，利率更低，年限更长。 但是南沙要做好长持的准备，目前看不确定性大。 南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。 手里至少要留足3-5年月供。

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